Договор уступки права требования подводные камни

Содержание

Риски приобретения квартир по уступке прав требования

Договор уступки права требования подводные камни

С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»).

Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам.

Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.

Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу

Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера. Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г.

Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См.

«Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)

Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?

Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером.

Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.

Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином

Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.

Единственный нюанс – если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].

Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования

Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства.

Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.

Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования

Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.

Признание сделки недействительной

Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления.

При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании.

Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.

Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций.

А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства.

Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.

[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.

Выводы

Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам.

Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами. И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера.

На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики. Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика.

К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.

Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность.

Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ. Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере.

О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».

Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной. 
[1] 15% и 6%

[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.

Источник: https://www.irn.ru/articles/40768.html

Договор цессии: права перед новым кредитором — Эльба

Договор уступки права требования подводные камни

Чтобы вести бизнес, предприниматель покупает товары, арендует помещения, заказывает услуги и берёт деньги в долг. В этих случаях возникает обязанность заплатить кредитору. 

Бывает, кредитор уступает право на оплату кому-то другому, например, скупщику долгов, контрагенту для зачёта встречной оплаты или деловому партнёру. Это называется цессией. Обычно предприниматель узнаёт о ней, получив уведомление, что теперь должен новому кредитору. Такое не всегда радует. Рассказываем, какие у должника есть права перед новым кредитором.

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1536/novyy-kreditor

Подводные камни договора цессии

Договор уступки права требования подводные камни

Уже ни для кого не секрет, что на улицах городов России работают так называемые Аваркомы (аварийные комиссары – ред.). Некоторые из них работают «по старинке», оказывая помощь в составлении извещения о ДТП и в сборе документов, необходимых для обращения в страховую компанию, получая за это минимальную сумму, от 1000 до 1500 рублей.

А есть такие, которые пользуясь растерянностью и состоянием шока, попавшего в беду человека, оформляют с ним договор цессии (уступки права требования).

Вот о них-то и пойдет речь в моей статье. Сразу хочу оговориться, что я лично не испытываю никаких неприязненных отношений к этим людям, у каждого своя работа и каждый по-своему зарабатывает себе на хлеб с маслом. Цель моей статьи – обратить внимание автомобилистов на то, что у каждой медали есть две стороны. А теперь обо всем по порядку.

Аваркомы предлагают потерпевшему «выкупить» его долг страховой компании за определенную плату. Варианты различные, от предложения денежных средств на месте, до полного выкупа поврежденного автомобиля.

За это потерпевший, который должен быть владельцем поврежденного автомобиля, подписывает с ними договор цессии, уступая право требования страхового возмещения у страховой компании, а также оформляют нотариальную доверенность на сотрудников компании Аваркомов, доверяя им не только представлять свои интересы в страховых компания, ГИБДД, на почте и в судах, а еще и получение денежных средств, страхового возмещения и присужденного имущества.

Но, многие даже не догадываются о том, что, подписывая такой договор, они уступают Аваркому не только свое страховое возмещение, а гораздо большее. Цель автоюристов максимально использовать «страховой случай» и по возможности отсудить у страховых компаний штрафы и неустойки, ради которых и придумана вся эта схема.

Вот тут-то и начинается все самое интересное. Человек получил возмещение за поврежденный автомобиль, его все устраивает, он оправился от шока и начинает ремонт авто, а может и вовсе избавился от него и перекрестился… Аварком же нацелен на получение дополнительных бонусов, штрафов и неустоек, от имени потерпевшего, конечно.

Я не буду подробно расписывать, каким образом они этого добиваются, у всех подход разный, цель моей статьи уберечь автовладельцев от подписания такого вида договора, или же, если у них все же есть необходимость реализации поврежденного авто, или же нет никакого желания заниматься получением страховой выплаты, то быть максимально внимательным и осторожным.

Для того чтобы получить штрафные санкции, обладатель договора цессии убирает его в сейф, и нигде и никому не показывает. Заявление в страховую компанию и дальнейшее обращение в суд оформляются от имени автовладельцев, подписавших цессию (уступку права требования).

Все бы было ничего, и Аваркомы бы работали так и дальше, но суды стали более внимательно рассматривать такие категории дел.

Согласно разъяснениям пленума Верховного суда, административный материал, составленный сотрудниками полиции в отношении виновника, при рассмотрении гражданского дела в суде не имеет преюдициального значения.

То есть, говоря простым языком, виновник, при грамотном подходе и привлечении специалистов к участию в деле, может стать также и потерпевшим. Пусть не на все сто процентов, пусть на пятьдесят, но это в корне меняет ситуацию.

Бывший потерпевший, который давно забыл про свое ДТП, через год или два, узнает от судебных приставов, что должен бывшему виновнику своего ДТП определенную сумму денег, а может быть, эту определенную сумму уже даже сняли у него со счета, и он узнает об этом от сотрудника банка.

Почему так может получиться? – спросите вы меня. И я вам отвечу, что в любом ДТП виноваты оба водителя, если только это не наезд на стоящее авто.

Почему оба? Да потому что водитель, севший за руль своего автомобиля, как говорил мой инструктор из автошколы ДОСААФ, «уже виноват», потому что, управляя автомобилем, водитель управляет источником повышенной опасности и несет ответственность перед всеми, кому может причинить вред, а если, не дай Бог, будет наезд на пешехода, даже если будет установлена вина последнего, водитель все равно будет отвечать перед ним, согласно Гражданскому кодексу.

Но сейчас не об этом, а о том, что при грамотной защите в суде виновник ДТП может назначить автотехническую экспертизу и поставить перед экспертами вопрос о том, имел ли второй водитель, бывший потерпевший, техническую возможность предотвратить столкновение. И как правило, в большинстве случаев эксперты отвечают, что да, имел.

Как? – спросите вы. Да, очень просто. В правилах дорожного движения есть несколько пунктов, которые мы с вами, управляя автомобилем, можем нарушать постоянно, даже не предполагая и будучи очень ответственным и дисциплинарным водителем.

Первый и самый распространённый вид нарушения, это пункт 10.

1 ПДД РФ, согласно которому, управляя автомобилем, водитель должен вести транспортное средство со скоростью, не превышающей установленного ограничения, учитывая при этом интенсивность движения, особенности и состояние транспортного средства и груза, дорожные и метеорологические условия, в частности – видимость в направлении движения.

Скорость должна обеспечивать водителю возможность постоянного контроля за движением транспортного средства для выполнения требований ПДД. При возникновении опасности для движения, которую водитель в состоянии обнаружить, он должен принять возможные меры к снижению скорости вплоть до остановки транспортного средства.

Смоделируем ситуацию. Вы двигаетесь по дороге, вдруг перед вами внезапно, как вам показалось, появляется другой автомобиль, выехавший из двора, резко перестроившийся из другого ряда, да и просто, выехавший с полосы встречного движения.

Правила предписывают вам, что можно только тормозить, крутить руль влево-вправо – запрещено.

Соответственно, применив специальные познания, эксперт-автотехник вычисляет, имели ли вы техническую возможность в момент обнаружения этого автомобиля, возникшего перед вами, остановить свое транспортное средство в строгом соблюдении пункта ПДД. И очень часто оказывается, что имели.

На дороге очень много «если» – если бы не было снега, то я бы успел затормозить; если бы я не слушал громкую музыку, а бы был внимательнее, мне бы хватило времени для остановки, если бы я вовремя сменил резину, то все было бы иначе… И вы сами, и без меня, это знаете.

Еще один волшебный пункт правил, который мы частенько нарушаем, даже не задумываясь об этом, пункт 9.10 ПДД РФ: «Водитель должен соблюдать такую дистанцию до движущегося впереди транспортного средства, которая позволила бы избежать столкновения, а также необходимый боковой интервал, обеспечивающий безопасность движения».

А ведь в городе при таком плотном движении транспорта так сложно это сделать, правда? Мы сами, того не замечая, постоянно «жмемся» к впереди идущему автомобилю, когда торопимся, не обращаем внимания, что по разметке три полосы для движения в одном направлении, и выстраиваемся и в пять, и шесть полос на оживленном перекрестке, правда ведь? С кем такого не было?

Поэтому-то и получается, что невиновный, согласно документам ГИБДД, становится виноватым в суде.

Но вернемся к бывшему потерпевшему, которому пришло «письмо счастья» от пристава или который вдруг внезапно лишился части своих сбережений.

Начиная разбираться, этот человек узнает, что когда-то в суде был процесс, на который он, получив судебное извещение, не пошел, так как сотрудник фирмы Аваркомов сообщил ему, что все нормально, у нас же с вами договор, и мы все сделаем, не переживайте. И человек не переживал, забыл про это.

А в судебном процессе, в который он не сходил, была назначена судебная автотехническая экспертиза, согласно которой эксперт определил, что если бы он, бывший потерпевший, соблюдал пункт 9.

10 и вел свой автомобиль со скоростью, позволяющей вовремя среагировать на опасность, то он бы смог избежать столкновения согласно пункту 10.1 ПДД.

Соответственно было вынесено решение суда о том, что в ДТП виноваты оба водителя.

Бывший виновник ходил в суд с адвокатом или представителем, оплачивал его услуги, нес расходы на оплату услуг судебного эксперта и поэтому, согласно ГПК, имеет право на возмещение данных судебных расходов, в той части, в которой отказано истцу, а им, как мы помним, был наш бывший потерпевший. Соответственно, из потерпевшего он стал виновником и должен возместить эти расходы, пусть даже в какой-то части.

Но это еще не все, есть еще один подводный камень договора цессии – бывший виновник, который также стал потерпевшим, теперь имеет право потребовать с бывшего потерпевшего, разницу между размером выплаченного страхового возмещения и реально понесенными затратами, пусть даже, предположим, что решением суда вина была установлена 50/50.

Конечно же, любой уважающий себя гражданин побежит в ту фирму, где подписал договор цессии, тот самый, по которому он так быстро получил желаемую сумму и благодаря этому так быстро забыл про ДТП, в котором участвовал.

Но там ему «откроют глаза» и он поймет, что возмещение расходов, которые понес второй водитель, бывший виновник, и причиненный ему ущерб сверх страхового лимита, обязан будет возместить он, а не Аварком, и не та фирма, с которой заключен договор.

Мораль моей статьи такова – перед тем как воспользоваться услугами таких специалистов на дороге, сто раз подумайте, прежде чем что-то подписывать, почитайте, а лучше посоветуйтесь.

Если вам приходит извещение о каком-то судебном процессе, где вы даже не ответчик, а третье лицо – не поленитесь, сходите на него, по крайней мере будете в курсе и наберетесь опыта, вдруг не дай Бог, понадобится.

Удачи нам всем на дорогах!

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Источник: https://zebra-tv.ru/novosti/story/podvodnye_kamni_dogovora_tsessii/

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Договор уступки права требования подводные камни

Таблица: «Бест-Новострой»

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

AlexSky120\shutterstock

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Madhourse\shutterstock

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • документ об уплате госпошлины;
  • зарегистрированный ДДУ;
  • договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
  • нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
  • согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

  • к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
  • квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
  • сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
  • кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

 — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

 — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Tramp57\shutterstock

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

 — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a

Подводные камни, o которых нужно знать при сделках по переуступкам

Договор уступки права требования подводные камни

Как не натолкнуться на мошенников и не потерять деньги клиента

Самостоятельно провести сделку по переуступке — тот еще квест. Нужно учесть массу деталей, и на каждом этапе есть опасность допустить ошибку и потерять деньги. Специалисты сервиса «Нмаркет.ПРО: Переуступки» собрали основные риски в одном материале и дали советы, как их избежать.

Что такое переуступка

Дoгoвop уступки прав требования (ДУПТ) по-другому нaзывaют цeccиeй. Eгo зaключaют в дoпoлнeниe к ocнoвнoмy договору долевого участия (ДДУ).

Пo дoгoвopy ДУПТ в ocнoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник долевого строительства. Что это значит: зacтpoйщик обязaн пepeдaть нeдвижимoсть нe тoмy, c кeм впepвыe заключил дoгoвop, a тoмy, ктo пpиoбpeл пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть.

При такой сделке права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю. При этом все условия основного договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними.

Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи квартиры. Как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Работайте исключительно с проверенными и надежными партнерами. Это касается как агентства недвижимости, так и площадок, на которых размещаются объявления. Так вы защитите себя, в том числе от невыплаты комиссионного вознаграждения.

На что обратить внимание при подготовке к сделке

По ДДУ/ДУПТ передаются не только права, но и обязанности.

Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и отсутствии задолженности по оплате.

Если цессия заключается между физическими лицами, то закон допускает оплату стоимости уступки до государственной регистрации договора. Это создает возможность «продать» права несколько раз.

Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

При согласовании сделки проговаривайте все условия ее проведения и форму взаиморасчетов, а также место проведения сделки с минимальными доп. расходами.

Договор цессии не должен противоречить действующему законодательству.

К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Следите, чтобы на регистрацию подавался весь пакет документов.

Не все учитывают тот факт, что зачастую уступка возможна с письменного согласия застройщика или при его непосредственном участии в сделке. Запросите разрешение от застройщика на уступку и уточните информацию о том, кто готовит ДУПТ.

Всегда проверяйте предоставленную продавцами информацию об обременениях по объекту.

Наличие обременений банка, необходимость снятия этих обременений или выкуп объекта из-под залога — частые факторы, которые усложняют сделку или увеличивают срок ее проведения. Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца, например, справки о том, что при покупке не использовался материнский капитал.

Ecли ДДУ oфopмлялcя c мaтepинcким кaпитaлoм.

Ecли пpoдaвeц использовал для заключения ДДУ cpeдcтвa из мaтepинcкoгo кaпитaлa, пpoцeдypa пepeycтyпки пpaв ycлoжняeтcя. B цeccии должно быть пpoпиcaнo, чтo дeти пoлyчaт cвoи дoли в coбcтвeннocть пocлe oкoнчaния cpoкa cтpoитeльcтвa.

Не забывайте про наличие пpaв нa нoвocтpoйкy y нecoвepшeннoлeтниx.

Ecли в дoгoвope ДДУ фигypиpyют нecoвepшeннoлeтниe лицa, пpи oфopмлeнии цeccии oбязaтeльнo нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa cдeлкy oт opгaнoв oпeки. Зaкoнными пpeдcтaвитeлями нecoвepшeннoлeтнeгo являютcя poдитeли или oпeкyны — oни и бyдyт подписывать цeccию.

Будьте внимательны при пepeycтyпке ипoтeчнoй квapтиpы.

Этa пpoцeдypa cлoжнee, чeм пpocтaя пepeycтyпкa квapтиpы, купленной зa личныe cpeдcтвa. Продавцу нyжнo выплaтить кpeдит, пpeждe чeм пpoдaвaть пpaвo тpeбoвaния, инaчe бaнк нe выдacт paзpeшeниe и нe cнимeт oбpeмeнeниe. Ecли все-таки xoтитe coвepшить cдeлкy пpи нeвыплaчeннoй ипoтeкe, пpoкoнcyльтиpyйтecь c опытным юpиcтoм.

Также необходимо помнить, что нaлoг пpи пpoдaжe квapтиpы пo пepeycтyпкe — фикcиpoвaнный. Он cocтaвляeт 13% oт выpyчки — тo ecть oт paзницы cyмм пpи зaключeнии ДДУ и ДУПТ.

В заключение хотелось бы еще раз повторить: доверяйте сделку только проверенным, надежным и опытным партнерам. Это убережет вас от возможных неприятностей и рисков.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/magenta/podvodnye-kamni-o-kotoryh-nujno-znat-pri-sdelkah-po-pereustupkam-5f4e1e7eda2b0c475cbd1ce5

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.