Какая стоимость больше кадастровая или инвентаризационная

Что больше инвентаризационная или кадастровая стоимость квартиры – Налоги

Оцен­ка недви­жи­мо­сти, нало­го­об­ло­же­ние в РФ в основ­ном про­во­дит­ся по кадаст­ро­вой (или рыноч­ной) сто­и­мо­сти. Одна­ко до сих пор име­ет хож­де­ние и инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена, по кото­рой оце­ни­ва­лись объ­ек­ты вплоть до 2015 года.

Она явля­ет­ся учет­ной состав­ля­ю­щей и при­ни­ма­ет­ся во вни­ма­ние при рас­че­тах, про­во­ди­мых госу­дар­ствен­ны­ми орга­ни­за­ци­я­ми и орга­на­ми. Так­же при­вле­ка­ют инвен­та­ри­за­ци­он­ную ст-сть при исчис­ле­нии нало­га, если неиз­вест­на кадаст­ро­вая.

В чем раз­ни­ца меж­ду кадаст­ро­вой и инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­стью — об этом пой­дет речь в насто­я­щей ста­тье.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение

Кадаст­ро­вая сто­и­мость (КС) опре­де­ля­ет­ся исклю­чи­тель­но для зда­ний, соору­же­ний, жилых и нежи­лых поме­ще­ний, земель­ных участ­ков, то есть она может быть толь­ко у недви­жи­мых объ­ек­тов (НО).

Инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость (ИС) может быть как у дви­жи­мо­го, так и недви­жи­мо­го иму­ще­ства (кро­ме земель­ных участ­ков). Так, немыс­ли­мо без ИС и пери­о­ди­че­ски про­во­ди­мых инвен­та­ри­за­ций иму­ще­ство госу­дар­ствен­ных учре­жде­ний и орга­ни­за­ций.

Попро­бу­ем понять дета­льей, чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадаст­ро­вая сто­и­мость недви­жи­мо­сти опре­де­ля­ет­ся в соот­вет­ствии с ФСО № 4, утвер­жден­ным при­ка­зом № 508 Минэко­но­мраз­ви­тия РФ от 22.10.2010 г.

, на осно­ва­нии ФЗ № 135 “Об оце­ноч­ной дея­тель­но­сти в РФ”.

КС уста­нав­ли­ва­ет­ся в насто­я­щее вре­мя толь­ко при помо­щи госу­дар­ствен­ной кадаст­ро­вой оцен­ки (ГКО), про­во­ди­мой упол­но­мо­чен­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми.

По опре­де­ле­нию Минэко­но­мраз­ви­тия, кадаст­ро­вая сто­и­мость — это рыноч­ная цена недви­жи­мо­сти, уста­нов­лен­ная мето­дом мас­со­вой ГКО или в инди­ви­ду­аль­ном поряд­ке для кон­крет­но­го объ­ек­та.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость уста­нав­ли­ва­ет­ся госу­дар­ством при помо­щи неза­ви­си­мых экс­пер­тов, при­вле­ка­е­мых на кон­курс­ной осно­ве. После 2010 г.

раз­ни­ца меж­ду кадаст­ро­вой и рыноч­ной сто­и­мо­стью офи­ци­аль­но исчез­ла.

В мето­до­ло­гию опре­де­ле­ния КС зало­же­ны:

• мас­со­вая оцен­ка объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, све­де­ния о кото­рых име­ют­ся в гос. кадаст­ре недви­жи­мо­сти (ныне Росре­естр) на дату про­ве­де­ния ГКО;
• ана­лиз инфор­ма­ции о рын­ке и о ценах;
• выбор оце­ноч­ной моде­ли;
• рас­чет КС.

Как узнать кадастровую стоимость

Све­де­ния о КС содер­жат­ся в ЕГРН. Полу­чить дан­ные о кадаст­ро­вой цене мож­но в виде выпис­ки по фор­ме, утвер­жден­ной Минэко­но­мраз­ви­тия, вме­сте с осталь­ной инфор­ма­ци­ей об объ­ек­те. Выпис­ка предо­став­ля­ет­ся по запро­су любо­го лица при пря­мом обра­ще­нии, либо исполь­зо­ва­нии:

• ИТС (интер­не­та, пор­та­ла госус­лу­ги, меж­ве­дом­ствен­ных элек­трон­ных систем);
• инфор­ма­ци­он­ной систе­мы ЕГРН;
• дру­гих тех. средств свя­зи.

Выпис­ка име­ет силу юри­ди­че­ско­го доку­мен­та.

В то же вре­мя на спра­воч­ных интер­нет-ресур­сах, напри­мер, на пуб­лич­ной кадаст­ро­вой кар­те, мож­но узнать пол­ную инфор­ма­цию об инте­ре­су­ю­щем объ­ек­те. Поиск осу­ществ­ля­ет­ся по кадаст­ро­во­му номе­ру. Такая инфор­ма­ция не явля­ет­ся доку­мен­таль­ной и не име­ет пра­во­во­го зна­че­ния.

Кадаст­ро­вая выпис­ка о земель­ном участ­ке может содер­жать сле­ду­ю­щие дан­ные:

• место­по­ло­же­ние ЗУ;
• пло­щадь;
• кате­го­рию зем­ли;
• ВРИ;
• кадаст­ро­вую цену;
• наиме­но­ва­ние тер­ри­то­ри­аль­но­го орга­на, где уча­сток нахо­дит­ся на уче­те;
• фами­лию кадаст­ро­во­го инже­не­ра.

Пересмотр кадастровой стоимости

На осно­ва­нии ФЗ № 135, а так­же ст. 24.

18 Зако­на о ГКО и созда­нии комис­сии по оспа­ри­ва­нию кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти, она может быть пере­смот­ре­на по ини­ци­а­ти­ве физи­че­ско­го, юри­ди­че­ско­го лица, госу­дар­ствен­ных орга­нов и ОМСУ.

Физи­че­ские лица могут обра­щать­ся с иско­вым заяв­ле­ни­ем пря­ми­ком в суд. Юри­ди­че­ские вна­ча­ле долж­ны подать заяв­ле­ние в комис­сию по рас­смот­ре­нию спо­ров, а если оно будет откло­не­но, то толь­ко потом в судеб­ные орга­ны.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость может быть оспо­ре­на в двух слу­ча­ях:

• если ее рас­чёт осно­вы­вал­ся на невер­ных све­де­ни­ях (о мето­де опре­де­ле­ния мож­но узнать в фили­а­ле ФГБУ);
• на момент про­ве­де­ния кадаст­ро­вой оцен­ки было уста­нов­ле­но иное зна­че­ние рыноч­ной цены, отли­ча­ю­ще­е­ся от КС.

Иск обыч­но пода­ют нало­го­пла­тель­щи­ки, кото­рым нало­ги были начис­ле­ны по кадаст­ро­вой цене, кото­рая выше рыноч­ной. К иско­во­му заяв­ле­нию тре­бу­ет­ся при­ло­жить сле­ду­ю­щие доку­мен­ты:

• выпис­ку из ЕГРН о КС;
• копию пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­ще­го либо под­твер­жда­ю­ще­го доку­мен­та о пра­вах на объ­ект, заве­рен­ную у нота­ри­уса;
• доку­мент, кото­рый под­твер­жда­ет невер­ность исполь­зо­ван­ных для опре­де­ле­ния КС све­де­ний;
• отчёт об оцен­ке рыноч­ной сто­и­мо­сти на дату про­ве­де­ния ГКО.

Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта

Инвен­та­ри­за­ци­он­ной назы­ва­ют вос­ста­но­ви­тель­ную сто­и­мость на момент послед­ней инвен­та­ри­за­ции, с учё­том амор­ти­за­ции (изно­са) объ­ек­та и инфля­ции цен на строй­ма­те­ри­а­лы, услу­ги, а так­же рабо­ты. При рас­че­те при­ме­ня­ют повы­ша­тель­ные коэф­фи­ци­ен­ты-дефля­то­ры (КД). В 2019 г. КД, напри­мер, равен 1.518.

Виды ИС

ИС быва­ет:

• пер­вич­ной, когда объ­ект впер­вые ста­вит­ся на учёт, и на него в БТИ выда­ёт­ся тех­ни­че­ский пас­порт;
• пла­но­вой, про­во­ди­мой в поряд­ке повтор­ной опи­си в уста­нов­лен­ные сро­ки для вне­се­ния изме­не­ний в тех­до­ку­мен­та­цию;
• вне­пла­но­вой, осу­ществ­ля­е­мой по тре­бо­ва­нию соб­ствен­ни­ка недви­жи­мо­сти.

Кто определяет ИС

Начи­ная с 2004 г., инвен­та­ри­за­ция недви­жи­мо­сти про­во­дит­ся не муни­ци­паль­ны­ми, а госу­дар­ствен­ны­ми орга­на­ми вла­сти. Это поз­во­ли­ло учи­ты­вать ИС как мож­но бли­же к насто­я­щим реа­ли­ям и кадаст­ро­вой цене.

Ведь на мно­гие объ­ек­ты инвен­та­ри­за­ци­он­ные цены уста­нав­ли­ва­лись ещё по резуль­та­там пер­вич­ной инвен­та­ри­за­ции 1991 г.

Рас­чё­ты с учё­том повы­ша­ю­щих коэф­фи­ци­ен­тов на местах про­во­ди­лись не все­гда кор­рект­но, что дава­ло воз­мож­ность про­да­вать по доку­мен­там недви­жи­мость по бро­со­вым ценам, ради упла­ты низ­ко­го нало­га. В насто­я­щее вре­мя эта лавоч­ка при­кры­та.

Узнать инвен­та­ри­за­ци­он­ную сто­и­мость квар­ти­ры мож­но в БТИ. Све­де­ния о ней содер­жат­ся в тех­ни­че­ском пас­пор­те объ­ек­та (не путать с кадаст­ро­вым пас­пор­том) или в справ­ке об ИС.

Обнов­лен­ное зна­че­ние КС пере­да­ёт­ся в нало­го­вые орга­ны в нача­ле каж­до­го года.

Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры

Надоб­ность в ИС жилья в послед­нее вре­мя воз­ни­ка­ет все реже, так как в кадаст­ре жилой недви­жи­мо­сти прак­ти­че­ски выпол­нен пере­ход с инвен­та­ри­за­ци­он­ной цены на кадаст­ро­вую.

Справ­ка об ИС может пона­до­бить­ся, напри­мер:

• при при­ва­ти­за­ции или обмене квар­ти­ры госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да.
• при насле­до­ва­нии непри­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья;
• раз­де­ле иму­ще­ства участ­ни­ка­ми доле­вой соб­ствен­но­сти, кадаст­ро­вая цена кото­ро­го неиз­вест­на (напри­мер, орга­ни­за­ции или пред­при­я­тия).

Применение КС и ИС в налогообложении

• Кадаст­ро­вая и инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость явля­ют­ся пра­во­вы­ми кате­го­ри­я­ми нало­го­во­го зако­но­да­тель­ства. Если в све­де­ни­ях об объ­ек­те отсут­ству­ет КС, то вме­сто неё может брать­ся за осно­ву инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена.
• Обе сто­и­мо­сти исполь­зу­ют­ся в каче­стве нало­го­вой базы (НБ) для рас­че­та ИНФЛ — нало­га, кото­рый обя­за­ны пла­тить все соб­ствен­ни­ки иму­ще­ства.
• Нало­го­вые став­ки при извест­ной КС зави­сят от типа поме­ще­ния, а если извест­на ИС — от его сто­и­мо­сти:
  • для жилых домов и поме­ще­ний, чья оцен­ка про­из­ве­де­на по КС, став­ка рав­на 0.1 %;
  • если оцен­ка жилой недви­жи­мо­сти про­из­во­ди­лась по ИС, став­ка меня­ет­ся в зави­си­мо­сти от сто­и­мо­сти (0.1 % — при цене недви­жи­мо­сти не выше 500 тыс. руб; 0.3 % — при ст-сти, пре­вы­ша­ю­щей 500 тыс. руб.).
• Кадаст­ро­вая цена вли­я­ет на раз­мер нало­го­вой базы при про­да­же недви­жи­мо­сти, ниж­няя гра­ни­ца кото­ро­го уста­нов­ле­на на уровне 70% от КС.

В 2020 г. в нало­го­об­ло­же­нии осу­ще­ствит­ся окон­ча­тель­ный пере­ход с инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти на кадаст­ро­вую.

Какая цена указывается в договоре

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми ука­зы­ва­ет­ся обыч­но та цена, по кото­рой дого­во­ри­лись сто­ро­ны (но не менее 70 % от кадаст­ро­вой цены — мень­шее зна­че­ние будет про­игно­ри­ро­ва­но при начис­ле­нии нало­га).

Одна­ко никто не запре­ща­ет оттал­ки­вать­ся от инвен­та­ри­за­ци­он­ной цены, уста­нов­лен­ной при послед­ней пла­но­вой инвен­та­ри­за­ции.

• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена обыч­но зна­чи­тель­но ниже кадаст­ро­вой, поэто­му для нало­го­пла­тель­щи­ков она несо­мнен­но выгод­на.
• Если ИС высо­кая, это гово­рит о том, что БТИ про­из­ве­ло учет, кор­рек­ти­руя его с рын­ком. То есть фак­ти­че­ски это тот этап, на кото­ром пере­во­дят инвен­та­ри­за­ци­он­ную сто­и­мость на кадаст­ро­вую.
• ИС так­же, как и КС, может быть оспо­ре­на.

Заклю­че­ние

Мож­но сде­лать выво­ды отно­си­тель­но того, чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от инвен­та­ри­за­ци­он­ной:

• Кадаст­ро­вая сто­и­мость име­ет сего­дня выс­ший при­о­ри­тет, так как исполь­зу­ет­ся при поста­нов­ке вновь создан­ных объ­ек­тов на учет в ЕГРН.
• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость сего­дня игра­ет роль тех­ни­че­ских дан­ных, хотя рань­ше она учи­ты­ва­лась при реги­стра­ции недви­жи­мо­сти в ЕГРП.
• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная и кадаст­ро­вая сто­и­мость участ­ву­ют в нало­го­об­ло­же­нии. Исчис­ле­ние нало­га по инвен­та­ри­за­ци­он­ной цене ведет­ся в слу­чае отсут­ствия све­де­ний о КС.
• В сфе­ре жилой недви­жи­мо­сти прак­ти­че­ски состо­ял­ся пере­ход на кадаст­ро­вую сто­и­мость.
• При оцен­ке иму­ще­ства пред­при­я­тий и орга­ни­за­ций, про­дол­жа­ет актив­но исполь­зо­вать­ся инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена.
• Кадаст­ро­вая сто­и­мость может пре­вы­шать инвен­та­ри­за­ци­он­ную в 5 — 10 раз.

Источник: https://nalogiido.ru/chto-bolshe-inventarizacionnaya-ili-kadastrovaya-stoimost-kvartiry.html

Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой

В январе 2015 года в стране начал работать закон, который внёс некоторые изменения в правила налогообложения имущества, принадлежащего гражданам страны. До вступления этих изменений в юридическую силу, понятия «кадастровая стоимость» не было в привычном обиходе.

Ценообразование и налог находились в прямой зависимости от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занимается непосредственно БТИ.

Сейчас в налоговом кодексе действует поправка, которая расценивается экспертами как первый шаг к налоговым реформам, которые увеличат налоговую нагрузку граждан на двадцать процентов. Совсем скоро реформы будут завершены, расчеты БТИ сместятся кадастровой системой.

В чём главные отличия двух методик? Чем отличаются кадастровая стоимость от инвентаризационной? Собственники частного жилья уже сейчас задают вопросы и делают совершенно обоснованно. Важно как минимум поверхностно понимать, в чём состоит разница.

Инвентаризационная стоимость и её характеристики

Инвентаризационная стоимость недвижимости – сумма, в которую специалисты БТИ оценили объект недвижимости по следующим характеристикам: возраст здания, площадь жилья, наличие или отсутствие удобств, хозяйственных помещений, лоджии или балкона и т.п. Информация об этой стоимости отражена в техническом паспорте. Значение, определяемое по этим параметрам, гораздо ниже реальной цены объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=hXVDXPGctqQ

Информация об инвентаризационной стоимости необходима физическому лицу в следующих ситуациях:

data-matched-content-ui-type=”text_card”

• когда оформляется наследство;
• при приватизации жилья;
• для расчёта налоги, если недвижимое имущество не внесено в реестр ГКН.

Выяснить инвентаризационный номинал можно в БТИ. Для этого в организации заказывается справка.

Если физическое лицо обращается в суд или оформляет наследство, обязательно потребуется документальное подтверждение инвентаризационной оценки

Кадастровая стоимость и её характеристики

Для определения кадастровой стоимости в расчёт берутся те же показатели, что для инвентаризационной, с некоторыми дополнениями. Кроме конкретных характеристик объекта оценки учитываются:

• район, в котором расположена недвижимость;
• территориальное расположение дома в этом районе;
• близость остановок общественного транспорта;
• отсутствие/присутствие в шаговой доступности школ, детских садов, магазинов и других объектов инфраструктуры;
• наличие парковки вблизи дома, какая парковка – крытая или под открытым небом;
• дороговизна земли, на которой стоит дом и т.д.

Результаты оценки БТИ могут отличаться от кадастрового значения в несколько раз.

Кадастр недвижимости VS БТИ

До вступления в силу изменений в законодательстве имущество физического лица оценивалось исходя из данных БТИ. Поскольку размер налогов формировался на основе инвентаризационных сведений, платежи не соответствовали реальному состоянию жилья.

Пример.

Квартира постройки советских времён в историческом центре районного города N (земля, на которой стоит дом дорогая), ясли-сад и школа во дворе, магазины в шаговой доступности, но без ремонта, по расчётам БТИ стоит дешевле, чем квартира на окраине города N в новостройке. При этом нужно учесть, что вторая квартира превосходит первую по площади в разы, но уступает по территориальному размещению. Соответственно, и налог на первую квартиру меньше, чем на вторую.

Морально устаревшая и недостаточно эффективная методика инвентаризационной оценки была заменена на способ расчёта по кадастру, приближающего ставки налога к настоящей цене объекта на рынке. Чтобы уровнять величину налоговых платежей и была введена кадастровая стоимость.

Кадастровая оценка недвижимости даёт более точное представление о реальной её стоимости. Поэтому именно этот показатель используется в расчёте налога на недвижимость

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

Разница между этими двумя показателями не только в отличии сумм, которые занесены в реестр. Более подробно об этом ниже.

Разница в количественном выражении

Между размером стоимости кадастровой и инвентаризационной присутствует ощутимая разница.

Первая максимально приближена к рыночной цене объекта, то есть это практически та сумма, которую могут предложить покупатели за этот объект на рынке недвижимости.

Если сравнивать рыночную цену, например, квартиры, с её оценкой БТИ и по кадастру, то инвентаризационная стоимость будет меньше в 10 раз, а кадастровая в 1,5 раза.

Порядок оценки

Недвижимость по кадастру и инвентаризации считается неодинаково. Инвентаризационный анализ требует к себе повышенного внимания и скрупулёзного проведения операций подсчета:

• определяется текущая стоимость путём переоценки первоначальной с учётом износа;
• рассчитывается инвентаризационный показатель.

Кадастровую оценку формировать значительно проще и быстрее:

• решение о проведении оценки принимается региональными властями;
• проводится конкурс, по результатам которого выбирается компания для проведения процедуры оценки;
• проводятся расчёты в соответствии с актуальной законодательной базой;
• анализируется итоговый отчёт о проведении кадастрового оценивания;
• итоговые данные в дальнейшем проходят утверждение в государственных органах и публикуются;
• заключительный этап – занесение информации в общую базу.

БТИ производит расчёты в зависимости от себестоимости недвижимого объекта, учитывает затраты на возведение и снос. Стоимость в конечном счёте не соответствует рыночной и даже не приближена к этим цифрам. Кадастр более актуален для налогообложения, так как берёт в расчёт больший перечень показателей

Кто выдаёт

Узнать информацию об инвентаризационной стоимости можно в БТИ, для этого следует сделать запрос о выдаче справки. На руки документ выдаётся исключительно собственнику.

Документ о кадастровой стоимости можно получить от Кадастровой палаты, ЕГРП или дистанционно, с помощью веб-ресурса организации Росеестр.

Разница в расчёте налога

Налоги рассчитываются на основании инвентаризационной стоимости по следующей формуле:

ИС=СВ*(1-ПИЖ/100+ПДЖ),

в этой формуле ИС – инвентаризационная стоимость, СВ – восстановительная стоимость, ПИЖ – показатель износа жилья, ПДЖ – показатель дифференциации жилья. Данные о расположении дома в расчёт не берутся.

По кадастровой стоимости более сложная система расчёта налога, учитывается гораздо больше параметров, в том числе и расположение дома.

Сумма налога формируется следующим образом: вычитается из общей площади квартиры двадцать метров и облагаются налогом оставшиеся метры; если квартира коммунальная, то вычитается 10 метров; если речь идет о частном доме – 50 метров.

Кроме того, сумма начислений за первый налоговый период умножается на понижающий коэффициент 0,2, второй – на 0,4, третий – на 0,6.

Неважно, сколько собственников у объекта, поэтому владельцам можно в равной степени поделить между собой финансовую нагрузку

Как оспорить

Инвентаризационная стоимость и кадастровая могут быть оспорены по желанию собственника. Но перед тем, как начинать спор, нужно получить справки из соответствующих органов, где указаны эти суммы. Затем нужно собрать все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие бумаги, отчёт независимого оценщика) и обратиться в соответствующее учреждение с просьбой о переоценке объекта.

Оспорить инвентаризационную сумму можно по двум причинам:

• данные при расчётах  использовались не совсем верные или точные;
• инвентаризационный курс выше или равен рыночным показателям.

Высокая цена объекта по результатам инвентаризации ведет к формированию неподъёмных платежей в пользу государства

Справка от БТИ оспаривается путем подачи искового заявления в суд.

Для оспаривания кадастровой оценки следует обращаться в региональное отделение Росреестра и требовать пересмотра сформированных коэффициентов.

Что в итоге?

Временная граница использования сведений БТИ при расчёте налога – 2020 год. После этот показатель ликвидируется, и в расчёт будет браться исключительно сведения кадастра.

Разница между двумя способами оценки (старым и новым), заключается в системах подсчёта и налоговых ставках. При инвентаризации берётся в расчёт главным образом возраст здания, степень его износа, расходы на возведение и снос.

Основа кадастровых расчётов – необходимые показатели, помноженные на коэффициенты. При расчёте учитывается инфраструктура, местоположение здания и ряд других параметров.

Государство установило ограничения на налоговую ставку. Для объектов дешевле 300 миллионов рублей она составляет всего 0,1 процента.

Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/otlichie-bti-ot-kadastra

Разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью

Когда размер налога увеличивается, граждане начинают интересоваться причинами такого увеличения. Так, база для имущественного налога стала складываться из кадастровой стоимости вместо инвентаризационной — что это значит, каковы последствия и сколько придется платить?

Что такое инвентаризационная стоимость?

Основная категория, в которой используется метод инвентаризационной оценки, это расчет налога на имущество.

Таким путем выводится база обложения по домам, квартирам, комнатам, гаражам, машино-местам и другим видам недвижимости, кроме земли, для которой существует отдельный налог — земельный.

БТИ или ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) оценивают перечисленные объекты исходя из себестоимости материалов, составляющих их, с учетом их старения.

То есть инвентаризационная стоимость дома — это цена кирпичей, бетона и черепицы на крыше или, иначе говоря, восстановительная стоимость за минусом износа (умножением на коэффициент-дефлятор).

Схема расчета разработана в 60-ые годы прошлого века и заметно устарела, т. к. не учитывает современные факторы и методы оценки.

Стоимостной размер по результатам инвентаризации указывается в техническом паспорте объекта и в инвентаризационной справке.

Такая схема наиболее выгодна для собственников старых объектов — их износ и устаревшие материалы сводят базу обложения к минимальной. Инвентаризационная стоимость меньше рыночных цен примерно в 10 раз.

С 2015 года все объекты имущественного налога переводятся на оценку по кадастровой стоимости, а инвентаризационная постепенно выводится из налогового законодательства и практики.

В чем разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью?

Что такое кадастровая стоимость?

В эту величину включаются различные дополнительные факторы — число этажей, удобство, местность, категория объекта, период эксплуатации и другие параметры.

Кадастровая цена почти тождественна рыночной и, разумеется, увеличивает базу обложения и сам налог. Она ниже рыночных цен примерно в 2 раза.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации земельные участки оцениваются для целей земельного налога по кадастровой стоимости, а объекты налога на имущество физических лиц — по инвентаризационной, если в регионе не принят закон, устанавливающий кадастровую оценку.

Главные отличия кадастровой стоимости от прочих:

• рыночная применяется для заключения экономических сделок, а кадастровая — в целях налогообложения;
• порядок оценки методом кадастра разработан Росреестром и совершенно не совпадает со схемой оценки по рыночным ценам, где действует экономический закон соглашения между спросом и предложением;
• оценить недвижимость по технологии кадастра вправе только специалисты Росреестра;
• информация о кадастровой цене дома или гаража является доступной — достаточно воспользоваться услугой Росреестра по предоставлению электронных сведений из ЕГРН, стоимость которой 50 рублей, тогда как инвентаризационная и рыночная сообщаются собственникам или его представителям, сторонам договора продажи, дарения, мены.

Оценка по кадастру используется для формирования данных ЕГРН и нового метода исчисления имущественного налога. Для экономических операций с объектами она не применяется.

Для чего ввели кадастровую стоимость в налог на имущество?

Фискальная причина — поскольку новая форма оценки выше инвентаризационной как минимум в 5 раз, повышается и налоговая база, и общие поступления в местные бюджеты, хотя налог на имущество физических лиц не относится к бюджетообразующим, но определенную долю в муниципальной казне занимает.

Реформа по недвижимости — вот уже на протяжении нескольких лет принимаются меры по объединению всех объектов в общую и целостную систему для унификации имущественных платежей.

Цель — привести стоимости всех недвижимых объектов к одной и вести учет по единым параметрам. Так, с 2017 года действует ЕГРН — крупнейший реестр о правах владения и кадастровых параметрах объектов.

Справедливый налог — объединяющая причина и основа всех изменений, принятие одного налога на имущество, т. н. налога на роскошь.

Народное название связано с тем, что планируется дифференцированная шкала ставок в зависимости от кадастровой величины имущества, а оценка будет учитывать уровень «элитности» объектов.

Результат — справедливое обложение различных слоев населения и перевод большей части бремени на владельцев «роскошной» недвижимости.

С 2017 года действует третий этап большой «недвижимой» реформы — все еще действуют понижающие коэффициенты при расчете базы обложения, чтобы внедрить новую систему и новые размеры налога постепенно. Планируется начислять платеж по стопроцентной кадастровой стоимости с 2019 года, когда придет время воплощать пятый этап реформы.

Если не согласен с расчетом

Правовое поле позволяет гражданам обжаловать решения органов власти. Если расчет налоговыми инспекциями кажется собственнику необоснованным, завышенным, несправедливым, он вправе оспорить его.

Подозрения вызывают случаи, когда:

• новая стоимость даже выше рыночной;
• она установлена одновременно с рыночной.

Обжалование производится в комиссию территориального органа Росреестра либо в судебном порядке.

Физические лица сами выбирают, в каком органе оспорить проведенную оценку. Фирмы обязаны сначала обратиться в комиссию, а затем, в случае неудовлетворительного решения, вправе подавать иск в суд.

К иску желательно приложить:

• мнение эксперта о видах стоимости объектов;
• паспорт объекта;
• документы с вызывающим сомнение расчетом;
• подтверждающие владение документы.

Для судебного рассмотрения также прикладывает квитанция об оплате государственной пошлины. А фирмы обязаны представить документы, доказывающие раннее обращение в комиссию.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. В первые 7 дней после его приема она направляет сведения с датой для рассмотрения жалобы в муниципалитет территории и собственнику объекта.

После рассмотрения материалов на заседании комиссия в течение 5 дней отправляет собственнику ответ.

Вопрос находится в подсудности верховных судов субъектов России.

Иск можно подать в течение 5 лет после внесения стоимостных данных в ЕГРН.

Рассмотрение искового дела обычно длится 2 месяца, в исключительных случаях — 3 месяца.

Если собственник недоволен решением и суда, то может подать апелляцию в вышестоящую инстанцию в течение месяца после вынесения постановления.

Владельцам домов и квартир, гаражей и построек нужно готовиться к предстоящим изменениям, связанным с вытеснением инвентаризационной стоимости кадастровой. Утешением являются минимумы площади, не облагаемые при расчетах, а также льготы для отдельных категорий граждан.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kadastrovaya-i-inventarizatsionnaya-stoimost-chem-razlichayutsya-i-kakaya-luchshe-dlya-sobstvennikov/

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Относительно недавно по отношению к недвижимому имуществу стали применяться иные методы его оценки. Смысл этих расчётов – как можно максимально приравнять стоимость объекта к рыночной цене.

Принятие такого решения стало основанием для увеличения ставки налогообложения на недвижимость.

Каким же образом все это производиться и в чем отличие между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

Кратко об инвентаризационной стоимости

На основании сделанных расчётов работников БТИ производится оценка недвижимости. Она складывается из первоначальности стоимости, затраченной на построение, перемноженное на коэффициент износа за определённый период времени. Инвентаризация проводился следующим образом:

1. Специалисты бюро технической инвентаризации выезжали на непосредственное местонахождения объекта и проверяли, в каком состоянии на данный момент находятся отдельные конструктивные элементы здания, в том числе их отделка и материал, из которого они изготовлены.
2. Эти данные в дальнейшем подлежали сверке с первоначальными данными.

Но далее процедура упростилась, и данные оценки недвижимости стали вноситься в режиме автоматики с заданными ранее коэффициентами на инфляцию и на время.

При необходимости знать, какова же инвентаризационная стоимость, стоит только заглянуть в техпаспотр на недвижимость.

Кратко о стоимости кадастра

Из налога на землю были взяты основные моменты для оценки по кадастру недвижимости. При определении расчёта этой стоимости учитывается, в том числе, и категория участка, а также его месторасположение. Проведение такой оценки необходимо ещё и для аренды этих участков, но в основном для расчёта величины уплаты налога. Пересчёт  кадастровой стоимости делается один раз в пятилетие.

Для земельных участков применяется понятие нормативной стоимости, использующееся в тех случаях, когда стоимость по кадастру невозможно определить. Но имеются и такие обстоятельства, при которых применяется исключительно нормативная стоимость, например, при оформлении кредита на приобретение участка земли, в том числе, находящегося в собственности государства.

Органам местного самоуправления предоставлено право изменять эту стоимость, но в пределах сумм, не превышающих 25 процентов, а от рыночной стоимости – не более 75 процентов.

Проведение кадастрового расчёта

Чтобы правильно понимать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости, надо иметь представление, по каким методикам производится их определение. Для расчёта инвентаризационной стоимости проводится  тщательное изучение объекта в целом и его отдельных элементов, а при расчёте кадастровой стоимости этого делать не нужно.

Действия, необходимые для определения кадастровой стоимости  объекта недвижимости:

1. Органы власти данного региона принимают соответствующее решение о проведении оценки недвижимости. Раз в 5 лет это должно обязательно проводиться.
2. Из Росреестра выдаются данные о недвижимости, подлежащей оценке на основании данных их Госкадастра.
3. Объявляется тендер на привлечение фирмы, обладающей правом заниматься этой деятельностью, и той, у которой расценки по проведению работ будут невысокие.
4. На основании нормативного законодательства, в том числе указанных в нём коэффициентов, оценщик полностью осуществляет оценочную процедуру.
5. Проводятся заключительные работы по экспертизе ранее проведённых оценок саморегулирующейся организацией.
6. Данные об определении кадастровой стоимости недвижимости подлежат утверждению у местных властей региона и опубликовываются в средствах массовой информации, далее заносятся в систематизированный кадастровый учёт.

Кто имеет право оценивать имущество

Для того чтобы произвести оценку недвижимого имущества, привлекаются специализированные организации, имеющие право заниматься этой деятельностью и обладающие соответствующей лицензией на проведение этих работ.

Есть ещё одно условие: чтобы заниматься подобным видом деятельности, необходимо пройти определённый конкурный отбор. Такой порядок изложен в Федеральном законодательстве о закупках. В случае неверно проделанной работы и неправильно определённой стоимости на плечи оценщика ложится оплата ответственности за соответствующие риски. Страховка составляет не менее 30 миллионов рублей.

Условием получения государственных средств за выполнение данной работы является наличие положительной экспертизы о проведённой работе и при утверждении её результатов.

Как производится расчёт стоимости объекта

Для определения кадастровой стоимости оценочными организациями применяются многие нормативные документы и методические рекомендации. Тем не менее, сразу принимается во внимание, как отличаются кадастровая и инвентаризационная стоимости.

При определении стоимости кадастра не надо применять сложный подход и, к примеру, полностью производить обмер жилой площади. Все зависит от категории объекта и его расположения в населённом пункте.

В некоторых случаях даже учитывается количество метров до остановки или благоустройство на вблизи расположенной территории.

Процесс определения коэффициента следующий:

• берётся стоимость за квадратный метр площади;
• производиться подсчёт, насколько цифра, определённая за квадрат, выше стоимости, полученной в результате инвентаризации объекта;
• результат, полученный при делении, уменьшается на 10 % – это и будет коэффициентом.

При возникновении спорных вопросов при определении стоимости объектов недвижимости необходимо обратиться в компетентные организации за разъяснениями.

Начисление налога на имущество

На основании того факта, что разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостями определяются разными способами, разнится и начисление налогообложения.  При прежних налоговых ставках многие владельцы не имели бы возможности выплачивать налоги на имущество. Органами государственной власти принято решение компенсировать сумму подоходного налога таким образом.

К примеру, если в техпаспотре стоимость квартиры указана в 300 тысяч рублей, а при переоценке она составила 800 тысяч рублей, то сумма подоходного налога будет снижена за счёт проведения процедуры его снижения органами местного самоуправления.

Стоимость кадастровая и инвентаризационная различны между собой принципами налогообложения. Налог, начисленный по техническому паспорту, невелик и ранее никто не замечал этого.

В настоящее время все наоборот и некоторые владельцы земельных участков и квартир стали получать уведомления об уплате в несколько раз большей суммы налога.

Хотя есть и некоторые нюансы, не требующие выплаты таких денежных сумм налогов, например, для жилого помещения в многоквартирном доме 20 м2 площади, для частного дома 50 м2.

Максимальный размер ставки по налогу составляет не более 0,1% , при условии, что недвижимость стоит не больше трёхсот миллионов рублей.

Где можно узнать стоимость объекта недвижимости

С начала 2015 года на сайте Росреестра имеется сервис, в котором можно узнать, каким образом отличается стоимость по кадастру от полученной в результате инвентаризации объекта. Как говорилось выше, в техническом паспорте указана стоимость инвентаризационная, а кадастровую можно узнать, воспользовавшись услугами обратной связи на том же сайте.

В некоторых регионах ещё не введена кадастровая оценка недвижимости, поэтому начисление налога производится по инвентаризационной стоимости. Но в некоторых регионах уже сделан перерасчёт подоходного налога, и владельцы недвижимого имущества вновь получили уведомления об уплате налога.

Суть вопроса проста и заключается в том, что когда будет известна стоимость по кадастру, то прежняя цена будет высокая и размер налога соответственно будет велик, а при расчёте и введении нового коэффициента в бюджет будет поступать дополнительный доход.

Что делать в случае несогласия с оценкой недвижимости

Для формирования налога используется и стоимость из технического паспорта объекта, и кадастровая.

  Инвентаризационную оценочную стоимость невозможно оспорить, потому что она произведена на основании действующих нормативов, стандартных требований и строительных норм.

А при возникновении вопросов при кадастровой оценке объекта можно оспорить решение представителей оценочной фирмы, обладая некоторыми знаниями. Для этого нужно выполнить следующие действия:

1. Обратиться в комиссию при Росреестре, предварительно сформировав пакет документов.
2. Написать заявление с обращением о пересчёте начисленной стоимости.
3. При отрицательном заключении или обоснованном отказе от такого расчёта у владельца имущества имеется возможность обратиться в судебную инстанцию. Но при отсутствии заключения из органа Росреестра арбитраж не станет брать это дело на рассмотрение, поэтому документ, составленный не в пользу налогоплательщика, необходимо будет приложить. При проведении судебного разбирательства потребуется привлечение независимого оценщика и эксперта для выдачи заключения. Но имеется вероятность того, что сумма, затраченная на работу этих фирм, превысит сумму налогообложения.

Если у суда будут основания принять все факты в пользу владельца недвижимости, то необходимостью станет новое внесение в базу данных Росреестра о стоимости объекта.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/inventarizatsionnoy-stoimosti.html

Инвентаризационная стоимость и кадастровая стоимость: в чем разница

В 2015 году отечественное налоговое законодательство столкнулось с реформированием системы налогообложения, и инвентаризационная стоимость отошла на второй план, и кадастровая стоимость заняла основное место в порядке налогообложения, и в чем разница между этими величинами, будет сказываться и на размерах отчислений в пользу государства. Знание особенностей каждого из этих показателей позволит правильно рассчитать размер обязательного платежа в пользу казны, компенсировать который придется каждому владельцу.

Основы

Что такое инвентаризационная собственность, указано в налоговом законодательстве. Это цена объекта недвижимого имущества, которая рассчитывается с учетом всех затрат, связанных с возведением помещения.

В частности, это касается качества и количества использованных материалов, а также привлеченной рабочей силы. Кроме того, инвентаризационная цена постоянно меняется в меньшую сторону, поскольку высчитывается износ объекта, а также срок его эксплуатации.

Таким образом, такая цена будет гораздо меньше общей рыночной.

Кадастровая стоимость квартиры в разы больше, нежели себестоимость объекта, поскольку за основу принимаются расположение жилья, а также уровень комфорта и спроса на него. Поэтому при вычете налога, использование кадастровых величин будет максимально близким к реальности, хотя гражданам и придется сделать большие отчисления.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость значительно отличаются друг от друга, что сразу же ощутили владельцы ветхих домов и тех построек, срок эксплуатации которых перевалил за несколько десятилетий. Себестоимость помещений – очень мала, а средняя рыночная цена недвижимости в целом – гораздо выше, потому и размеры налогов значительно увеличились.

Что касается порядка проведения инвентаризации, то оценка кадастровой цены должна проводиться не реже, нежели один раз в три года, но и не чаще, чем раз в пять лет. А учитывая, что цена жилья никогда не стоит на месте и возрастает, то и объемы налогообложения становятся все выше.

Финансовая формула

Учитывая, что новые налоги стали большими, государственному кадастру пришлось продумать систему бонусов и поощрений, которые позволяют несколько сэкономить на платежах. В частности, каждому гражданину гарантирована возможность несколько уменьшить размеры выплат, путем выделения квадратных метров, которые оплате не подлежат. Можно выделить такие виды бесплатного вычета:

• 10 кв. м – от каждой коммунальной квартиры,
• 20 кв. м – отдельная квартира (независимо от количества официально зарегистрированных человек),
• 50 кв. м – для частного дома.

Важно! Если на территории недвижимости проживают несколько человек, которые могут рассчитывать на бонусное уменьшение выплат, то возможно разделение бонусного платежа на количество людей. Также при наличии у собственника нескольких объектов недвижимости, освобождение от налога может применяться только к одному из объектов, который выбирает сам гражданин.

Так, кадастровая и инвентаризационная цена недвижимости рассчитывается по следующему алгоритму мероприятий:

• расчет кадастровой цены (информация доступна каждому пользователю на официальном сайте Росреестра в пункте «Электронные услуги», и для того получить окончательную цифру, требуется ввести подробные данные об интересующем объекте),
• вычислений цены за 1 кв. м жилой площади (для этого, следует данные из кадастра разделить на количество квадратных метров),
• отнимается количество квадратов, которые не подлежат налогообложению,
• полученная сумма умножается на 0,1% (это общая процентная ставка для всех собственников недвижимости).

Учитывая, что новый налог будет очень высокий, по сравнению с прежними цифрами, внедрение в жизнь реформы будет происходить постепенно.

Так, к примеру, в 2015 году, то есть когда изменения были приняты, сумма выплат составила всего лишь пятую долю от положенного объема платежей.

С того времени, ежегодно к указанной сумме будет добавляться еще пятая доля, пока к 2020 году налогообложение не выйдет на должный уровень. В такой способ, правительство решило несколько уменьшить финансовые затраты и не пугать владельцев несоизмеримыми поборами.

Принципы

Как показала практика, инвентаризационная стоимость квартиры – это несправедливая величина, которая не учитывает общей характеристики недвижимости, то есть на практике получается, что владельцу квартиры в новостройке придется заплатить высшие налоги, нежели собственнику пентхауса ХХ века. Поэтому, дабы справедливо рассчитать объемы налогообложения, был составлен новый список критериев, который будет влиять на стоимость недвижимости. А именно, к таковым можно отнести:

• расположение объекта,
• размеры (учитывается, как жилая, так и нежилая площадь),
• количество и качество использованных материалов,
• срок эксплуатации всего сооружения,
• расположение в отношении к центру города или по расстоянию от столицы Федерации,
• средняя рыночная стоимость на недвижимость,
• транспортная развязка, в том числе и междугородний транспорт,
• наличие в близости продовольственных магазинов, образовательных или лечебных учреждений.

Данный список не является исчерпывающим и может быть дополнен другими характеристиками региона. Например, кадастровая стоимость в промышленном районе будет ниже, нежели в природном заповеднике. И это основные отличия между разными способами подсчета налога.

Практическое воплощение

Как уже было сказано выше, некоторые данные, необходимые для расчета выплат, отображаются на сайте Росреестра, но не каждый гражданин сможет самостоятельно и верно рассчитать полагающийся размер выплат, поэтому к процедуре будут привлекаться специалисты, которые и будут подготавливать платежные документы.

Так, как и проводилось до нынешнего момента, квитанции, необходимые к оплате, будут направляться персонально каждому владельцу недвижимости почтовой связью в декабре каждого года. Желательно в январе-феврале осуществить выплату.

Но это примерный прогноз, поскольку идентичные жилища, расположенные в одном доме, и даже в одном подъезде, будут облагаться разным налогом, в силу расположения на различных этажах.

Один из самых интересующих ныне вопросов – это сохранение за гражданами льгот. В частности, к списку потенциальных льготников можно отнести:

• инвалидов 1 и 2 группы, которые прошли медицинскую комиссию и подтвердили свой социальный статус,
• ветераны войны,
• граждане, которые имеют удостоверение чернобыльца,
• семьи, в которых воспитывается четыре и больше несовершеннолетних ребенка.

Льготники могут рассчитывать на уменьшение суммы выплат по одному из объектов. И, учитывая, что формирование платежных квитанций происходит в декабре месяце, то до ноября каждый гражданин должен сообщить в налоговые органы, в отношении какого объекта применять льготы. Если такового уведомления не поступит, то будет использован объект с наивысшей кадастровой стоимостью.

Также, кроме того, что предусмотрены льготы и лояльные условия, установлены и высшие налоговые ставки. А именно, если основная сумма выплат рассчитывается с учетом 0,1 % от цены объекта, то все жилища, стоимость которых превышает 2 миллиона рублей, подлежат налогообложению с процентной ставкой в 2 %. Но и при таких условиях льготы за специальными категориями населения сохраняются.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kadastrovaya-stoimost-i-inventarizatsionnaya-stoimost-osnovnyie-otlichiya