Может ли инвентаризационная стоимость быть больше кадастровой

Может ли инвентаризационная стоимость быть выше кадастровой

Инвентаризационная стоимость недвижимости является плодом труда специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). Их методика предусматривает, что при оценке за базу берется первичная стоимость объекта и умножается на коэффициенты износа. Отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной состоит в том, что во втором случае рыночные факторы не берутся во внимание.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Определение кадастровой стоимости

Бюро технической инвентаризации проводит расчеты исходя из себестоимости использованных материалов, а также учитывает износ. Поэтому инвентаризационная стоимости объекта далека от настоящей.

Кадастровая учитывает другие факторы – от престижности дома и его местоположения до этажа и уровня комфорта. То есть она максимально соответствует рыночной цене. Именно этот показатель и будет учитываться при расчете суммы налога.

Вот чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной

Принципы новой оценки взяты из сферы земельного налога. Здесь уже давно расчет кадастровой стоимости ведется от расположения участка и его категории.

Она, впрочем, нужна не только для налогообложения, но и для арендных отношений. У партнеров по сделке тогда не возникает сомнений насчет ее размера.

Все данные можно узнать в кадастровой палате, которая должна производить переоценку не реже одного раза в 5 лет.

Может ли инвентаризационная стоимость быть выше кадастровой стоимости

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница

БТИ или ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) оценивают перечисленные объекты исходя из себестоимости материалов, составляющих их, с учетом их старения.

То есть инвентаризационная стоимость дома — это цена кирпичей, бетона и черепицы на крыше или, иначе говоря, восстановительная стоимость за минусом износа (умножением на коэффициент-дефлятор).

Схема расчета разработана в 60-ые годы прошлого века и заметно устарела, т. к. не учитывает современные факторы и методы оценки.

Может ли инвентаризационная стоимость быть больше кадастровой

Сведения и документация относительно инвентаризационной стоимости предоставляются только собственнику или квартиросъемщику (неприватизированные квартиры) либо их представителю, имеющему нотариально заверенную доверенность. Чтобы узнать оценочную стоимость квартиры, а также получить справку, собственнику недвижимости необходимо обратиться в БТИ, находящееся по месту жительства заявителя.

Обратите внимание =>  Если пострадавший в дтп уехал с места дтп

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры и где получить справку об оценке

Льготники могут рассчитывать на уменьшение суммы выплат по одному из объектов. И, учитывая, что формирование платежных квитанций происходит в декабре месяце, то до ноября каждый гражданин должен сообщить в налоговые органы, в отношении какого объекта применять льготы. Если такового уведомления не поступит, то будет использован объект с наивысшей кадастровой стоимостью.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость объекта недвижимости

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Она будет рассчитываться оценщиком. Поэтому во многих областях эксперты уже прикинули приблизительные цифры расходов. Так, владельцам трехкомнатной «брежневки» площадью 58 кв. м в районе транспортной развилки придется платить сумму, в шесть раз превышающую нынешнюю.

Расходы у владельцев однокомнатных квартир с аналогичными условиями вырастут в 3 раза. А владельцам «сталинок» стоит приготовиться к 8-кратному увеличению суммы налога. При этом оценочная стоимость жилья в одном подъезде может отличаться, так как этаж и планировка будут учитываться в расчетах.

Это еще один ответ на вопрос о том, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной.

Что такое инвентаризационная стоимость

«В довольно сложном положении, если так можно выразиться по отношению к этим людям, оказались собственники жилых площадей стоимостью свыше 300 млн руб. Налоговая ставка для этих объектов составляет 2%. В результате им придется платить налог в размере как минимум 500 тыс. руб. в месяц (6 млн руб. в год)», — уточнил Сергей Шлома.

Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной

В настоящее время налог на имущество начисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости квартиры на 01 января каждого года. Налог на квартиру начисляют органы налоговой службы. Эти органы в своей работе основываются на два фактора, это инвентаризационная стоимость и применяемая ставка, которую определяют органы местного управления.

Инвентаризационная стоимость квартиры — расчет по формуле

Закон вступит в силу с 1 января 2020 года, однако предусмотрен пятилетний переходный период для регионов. До этого можно будет использовать инвентаризационную стоимость.

При этом регионы должны сами определить дату, когда они начнут взимать налог исходя из кадастровой стоимости.

При исчислении налога по инвентаризационной стоимости ставка до 0,1% включительно будет применяться для недвижимости, стоящей до 300 тысяч рублей; свыше 0,1% до 0,3% — от 300 тысяч рублей до 500 тысяч рублей включительно; а от 0,3% до 2% — дороже 500 тысяч рублей.

Советы специалиста

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости

Для того, чтобы понимать требования российского законодательства при осуществлении оценки объектов недвижимости, недостаточно прочитать в законах различные статьи. Ссылаясь на них, всегда можно найти видимые противоречия, несоответствия, а иногда непонимание, граничащее с абсурдом.

Все это из-за того, что законодатель, исходя из благих намерений, пытается управлять экономическими процессами в приказном порядке. Эти понятия неразрывно связаны между собой, но знака равенства между ними нет, и быть не может. Они являются фундаментальными экономическими категориями, на которых держится экономика. Давайте будем рассуждать по порядку.

Многие постоянно слышат, видят и читают такие термины, как стоимость и цена. И воспринимаются они как тождественные, т.е. одно и тоже. Как говорится, те же кубики, только в профиль. На самом же деле все далеко не так. Дело в том, что в основе цены, с экономической точки зрения, лежит наиболее вероятное количество денег, которое покупатель согласен отдать за товар.

Можете убедиться в этом, прочитав полный текст этой статьи. Отсюда и неразбериха, и недовольство людей. Благо законодатель хоть как-то предусмотрел механизм сглаживания неизбежно возникающих в обществе противоречий на этой почве. Ст.24.18 упомянутого выше закона дает право оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости.

Каждый гражданин имеет право сделать свой выбор, по какому пути ему пойти. Можно согласиться с кадастровой стоимостью, а можно ее оспорить, и приблизить эту стоимость к рыночной цене. В рамках обсуждаемых комментариев к нашей статье, сложно в одном комментарии изложить дополнительные уточнения по порядку проведения оценки недвижимости. Да в этом и нет необходимости.

Достаточно понимания того, что с помощью закона невозможно регламентировать абсолютно все. Есть ситуации, при которых мы обязательно вступаем в противоречия между собой или с государством, различными организациями.

И здесь уместно будет напомнить, что правовая культура подразумевает наличие у государства и у граждан такого ценного качества, как договорная способность, иными словами, способность достигать согласия. Говорят, что умные люди всегда между собой, а другие или подерутся, или пойдут в суд. Договориться, все-таки лучше.

Обоснование: ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ФСО No 4».

Обратите внимание =>  Латексный принтер hp амортизационная группа

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

06 Дек 2018      yurisaktobe         709      

Источник: https://aktobeyurist.ru/bez-rubriki/mozhet-li-inventarizatsionnaya-stoimost-byt-vyshe-kadastrovoj

Инвентаризационная стоимость квартиры – что это и как она определяется?

Если вы когда-нибудь интересовались ситуацией на рынке вторичного жилья, то наверняка знаете, что там хватает квартир, которые их владельцы оценивают куда выше нормы.

Малое количество квадратных метров и сомнительная планировка в них компенсируются чем-то вроде “Эта квартира так дорога сердцу, разве можно продать её дёшево?” Редко, но бывают и обратные ситуации – старая квартира надоедает так сильно, что её готовы продать по стоимости ниже рыночной, чтобы поскорее купить новую. Говорить об адекватности ценника на квартиры в некоторых новостройках вообще не приходится…

Но погодите, должна же быть какая-то реальная стоимость той или иной квартиры.

Или хотя бы разумный способ её рассчитать? Так называемая кадастровая стоимость недвижимости, которая сейчас используется на рынке, сильно ниже рыночной и всё-таки тоже не учитывает многие факторы.

Поэтому давайте для начала разберёмся с инвентаризационной стоимостью. Сегодня поговорим о том, что это такое, как её определить, где она может пригодиться – и о многом другом.

Что учитывает инвентаризационная стоимость квартиры – и что не учитывает?

Инвентаризационную стоимость квартиры, также известную как инвентаризационную оценку, для простоты часто называют её себестоимостью. Пусть на деле это и далеко от реальности, но технически, в общем, верно.

Слово “технически” тут как нельзя кстати, потому что при расчёте инвентаризационной стоимости учитываются как раз технические характеристики квартиры. Это, например, её общая площадь, количество комнат в ней, высота потолков, количество разнообразных межкомнатных перегородок, количество дверных и оконных проёмов…

Также во внимание оценщиками принимается качество подведённых к квартире коммуникаций и, что особенно важно, использованных в ней материалов – от фундамента до потолка. Их стоимость считается отдельно, а позже учитывается в итоговой сумме.

Наконец, последний по очерёдности, но не последний по значимости фактор – дата возведения дома и его ввода в эксплуатацию. Понятно, что чем старше недвижимость, тем больше она потрёпана жизнью (или, вернее сказать, “жителями”), тем ниже её инвентаризационная стоимость.

Скажем, вообще игнорируется расположение дома. Далеко ли он находится от центра города, престижным ли ситчается его окружение, обеспечен ли он транспортной и какой-либо другой инфраструктурой – для расчёта инвентаризационной стоимости всё это неважно.

Сюда же добавим стоимость обслуживания дома, его внешнюю привлекательность, уровень предлагаемого в нём комфорта. Некоторые из этих характеристик объективны, другие субъективны, однако все они абсолютно точно влияют на качество жизни, а значит и находят своё отражение в цене квартиры.

Инвентаризационная стоимость потому и ниже рыночной, потому что ничего из этого не учитывает.

Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?

Инвентаризационную стоимость квартиры часто несправедливо путают с кадастровой. Понятно, что до определённого момента знание разницы между ними и не нужно среднему обывателю. Однако мы всё же объясним, чем они различаются, потому что для современного рынка недвижимости это вопрос принципиальный.

Начать стоит с того, что кадастровая стоимость квартиры гораздо выше инвентаризационной, она приближена скорее к рыночной. Если она может быть меньше рыночной в два-три раза, то инвентаризационная – в 10-15 раз.

Объясняется это тем, что при расчёте кадастровой стоимости учитываются и многие другие характеристики недвижимости. Грубо говоря, почти все те, что мы перечислили выше – расположение дома, инфраструктура вокруг него, его транспортная доступность.

Здесь значение имеют в том числе и такие детали, как этаж, на котором находится квартира (ведь он как минимум влияет на её видовые характеристики), состояние мест общего пользования (ведь жить в чистом и красивом подъезде гораздо приятнее, чем в грязном и обшарпанном) и даже рыночная стоимость похожих квартир (сравнение вашего жилья с другим никогда не было настолько важно, как в этом случае!).

Продолжим сравнение инвентаризационной и рыночной стоимости, обратив внимание читателей на госорган, который занимается их расчётом. Вернее, на два госоргана. Инвентаризационную стоимость считают в БТИ (данная аббревиатура расшифровывается как Бюро технической инвентаризации, поэтому неудивительно, что этим занимается именно оно), а кадастровую – в Росреестре.

Наконец, последнее сравнение. Показатель, в котором кадастровая стоимость явно выигрывает у инвентаризационной – это актуальность. С 2015-го года именно кадастровую, а не инвентаризационную стоимость квартиры используют для расчёта налога на имущество физического лица.

Но когда тебе приходится платить налоги, об экономии думаешь больше, чем о справедливости – и вот тут-то инвентаризационная стоимость и вспоминается с лёгкой ностальгией.

В каких ситуациях может понадобится инвентаризационная стоимость квартиры?

К счастью, расчёт налога на имущество – далеко не единственная ситуация, в которой вам может понадобится знание инвентаризационной стоимости вашей квартиры. Иногда она бывает нужна при продаже недвижимости, ведь данная сделка, как известно, тоже облагается налогом.

Нужна и в других случаях передачи квартиры из одних рук в другие – это может быть процесс дарения, обмена, получения наследства. И в случае приватизации жилья, то есть при переходе квартиры от государства к частному лицу.

А иногда её используют и при составлении договора аренды, который у нас в стране, впрочем, довольно часто просто игнорируется.

В общем, несмотря на то, что кадастровая стоимость квартиры в 2020-м году всё же актуальнее инвентаризационной, её знание необходимо любому ответственному собственнику недвижимости. Допустим, вы решили таким стать. С чего начнёте?

Куда пойти с вопросом об инвентаризационной стоимости квартиры?

Вообще, инвентаризационную стоимость недвижимости определяет БТИ, поэтому туда и стоит за ней обращаться. Но имейте в виду, что человеку с улицы такую информацию просто так не предоставят – для обращения вам нужно быть собственником жилья или хотя бы иметь при себе нотариально заверенную доверенность.

Другие документы, которые следует взять с собой в БТИ, это паспорт и выписка из Росреестра. Также от вас понадобится заявление, но его лучше заполнить на месте, чтобы не допустить никаких ошибок. Ну и да, услуга оценки – платная, поэтому не забудьте квитанцию или чек об оплате пошлины (это около 500 рублей).

Если в БТИ по какой-то причине идти не хочется, можно обратиться в ближайший МФЦ. К сожалению, его близость вовсе не гарантирует ускорение процесса. Даже наоборот – обращаясь в МФЦ, вы по сути просто находите себе посредника, который вместо вас обратится в БТИ.

Ещё один вариант, который только с первого взгляда кажется более предпочтительным, – это подача электронного заявления через сайт Госуслуг. Мало того, что возможен он далеко не везде, так для него ещё и нужна регистрация на сайте, а пройти её – ещё тот квест, иногда лучше и отстоять в очереди.

Так что все дороги ведут в БТИ.

Как рассчитывается инвентаризационная стоимость?

Специалисты из БТИ, занимающиеся расчётом инвентаризационной стоимости квартиры, в своём деле используют один из трёх видов расчёта – затратный, доходный или сравнительный.

Первый вариант кажется самым логичным и, наверное, поэтому он же и самый популярный.

Согласно ему, инвентаризационная стоимость квартиры зависит от размера затрат на неё, то есть от суммы стоимости материалов, коммуникаций и всего прочего.

Второй вариант основывается на логике, обратной предыдущей.

Для того, чтобы составить расчёт, мы интересуемся не затратами, а доходами, то есть тем, сколько будет приносить квартира, если её решат сдать в аренду (и из этого ещё нужно не забыть вычесть стоимость её обслуживания!).

Популярностью доходный способ расчёта не пользуется – видимо, логичным его считают не многие. А, пожалуй, единственный случай, когда он может прийти на помощь, – это когда информации о квартире совсем мало.

Наконец, самый простой вариант – сравнительный. Ваша квартира – не первая, для которой специалисты рассчитывают инвентаризационную стоимость.

Поэтому они могут просто найти похожую квартиру, с которой уже работали ранее (например, квартиру из того же дома), вспомнить её инвентаризационную стоимость и актуализировать данные для вашего запроса.

Оценка получится приблизительной, но о математической точности в данном случае не может быть и речи, инвентаризационная оценка, как ни странно, субъективна.

Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость?

Тем, кто никогда не занимался инвентаризационной оценкой, может показаться, что дело это не такое уж и сложное. Тем более, что для её расчёта есть даже специальная формула, которая ни от кого не скрывается и вообще хорошо известна. Вот, как она выглядит:

Си = Св * (1 – Ифиз/ 100 *Ки)

Опять же, казалось бы, просто подставляешь переменные, производишь заданные действия и получаешь необходимый результат. Но на самом деле всё не так просто. Дело в том, что обывателю узнать каждую переменную для конкретной ситуации получится вряд ли. Ну, Си – это понятно, то, что мы хотим получить. А дальше?

Св – так называемая восстановительная стоимость дома, её ещё называют моральным износом. Это характеристика, которая демонстрирует, насколько устарела архитектура заданного дома, насколько он перестал соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям, насколько он отличается от себя же в момент ввода в эксплуатацию.

Ифиз – это тоже износ, но уже более понятный, физический. То есть то, насколько он теперь менее прочный и надёжный, чем был ранее. Интересно, что этот показатель, как и предыдущий, рассчитывается в рублях.

Ки – это коэффициент дифференциации. Переменная, которая поможет актуализировать старые данные, узнать её можно из официальных источников.

https://www.youtube.com/watch?v=hXVDXPGctqQ

Если вы даже после разбора этой формулы всё равно мало что поняли, не расстраивайтесь. К счастью, есть люди, готовые посчитать всё это за вас, – и это даже относительно недорого вам обойдётся. А ещё теперь вы точно знаете, что работники БТИ не зря получают свою зарплату!

Вместо вывода – инвентаризационная стоимость в теории и на практике

Инвентаризационная стоимость квартиры – вещь загадочная. В теории её можно рассчитать самостоятельно – но на практике сделать это не получится практически ни у кого, даже с формулой расчёта на руках.

В теории она должна быть известна каждому собственнику недвижимости – но на практике многие о ней даже не задумываются, а чтобы её узнать, стоят с заявлением в очередях в БТИ и потом ещё долго ждут результата.

В теории она должна быть более популярной, чем кадастровая, потому что кажется какой-то более честной, простой, не учитывающей ничего лишнего, – но, опять же, на практике наоборот теряет популярность год от года.

Технический план квартиры – зачем он нужен и как его оформить?

Обременение на квартиру: что это

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/inventarizacionnaia-stoimost-kvartiry--chto-eto-i-kak-ona-opredeliaetsia-5e6a03e2f6c49c3a07c19ad7

Чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой

В январе 2015 года в стране начал работать закон, который внёс некоторые изменения в правила налогообложения имущества, принадлежащего гражданам страны. До вступления этих изменений в юридическую силу, понятия «кадастровая стоимость» не было в привычном обиходе.

Ценообразование и налог находились в прямой зависимости от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занимается непосредственно БТИ.

Сейчас в налоговом кодексе действует поправка, которая расценивается экспертами как первый шаг к налоговым реформам, которые увеличат налоговую нагрузку граждан на двадцать процентов. Совсем скоро реформы будут завершены, расчеты БТИ сместятся кадастровой системой.

В чём главные отличия двух методик? Чем отличаются кадастровая стоимость от инвентаризационной? Собственники частного жилья уже сейчас задают вопросы и делают совершенно обоснованно. Важно как минимум поверхностно понимать, в чём состоит разница.

Инвентаризационная стоимость и её характеристики

Инвентаризационная стоимость недвижимости – сумма, в которую специалисты БТИ оценили объект недвижимости по следующим характеристикам: возраст здания, площадь жилья, наличие или отсутствие удобств, хозяйственных помещений, лоджии или балкона и т.п. Информация об этой стоимости отражена в техническом паспорте. Значение, определяемое по этим параметрам, гораздо ниже реальной цены объекта.

Информация об инвентаризационной стоимости необходима физическому лицу в следующих ситуациях:

data-matched-content-ui-type=”text_card”

• когда оформляется наследство;
• при приватизации жилья;
• для расчёта налоги, если недвижимое имущество не внесено в реестр ГКН.

Выяснить инвентаризационный номинал можно в БТИ. Для этого в организации заказывается справка.

Если физическое лицо обращается в суд или оформляет наследство, обязательно потребуется документальное подтверждение инвентаризационной оценки

Кадастровая стоимость и её характеристики

Для определения кадастровой стоимости в расчёт берутся те же показатели, что для инвентаризационной, с некоторыми дополнениями. Кроме конкретных характеристик объекта оценки учитываются:

• район, в котором расположена недвижимость;
• территориальное расположение дома в этом районе;
• близость остановок общественного транспорта;
• отсутствие/присутствие в шаговой доступности школ, детских садов, магазинов и других объектов инфраструктуры;
• наличие парковки вблизи дома, какая парковка – крытая или под открытым небом;
• дороговизна земли, на которой стоит дом и т.д.

Результаты оценки БТИ могут отличаться от кадастрового значения в несколько раз.

Кадастр недвижимости VS БТИ

До вступления в силу изменений в законодательстве имущество физического лица оценивалось исходя из данных БТИ. Поскольку размер налогов формировался на основе инвентаризационных сведений, платежи не соответствовали реальному состоянию жилья.

Пример.

Квартира постройки советских времён в историческом центре районного города N (земля, на которой стоит дом дорогая), ясли-сад и школа во дворе, магазины в шаговой доступности, но без ремонта, по расчётам БТИ стоит дешевле, чем квартира на окраине города N в новостройке. При этом нужно учесть, что вторая квартира превосходит первую по площади в разы, но уступает по территориальному размещению. Соответственно, и налог на первую квартиру меньше, чем на вторую.

Морально устаревшая и недостаточно эффективная методика инвентаризационной оценки была заменена на способ расчёта по кадастру, приближающего ставки налога к настоящей цене объекта на рынке. Чтобы уровнять величину налоговых платежей и была введена кадастровая стоимость.

Кадастровая оценка недвижимости даёт более точное представление о реальной её стоимости. Поэтому именно этот показатель используется в расчёте налога на недвижимость

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

Разница между этими двумя показателями не только в отличии сумм, которые занесены в реестр. Более подробно об этом ниже.

Разница в количественном выражении

Между размером стоимости кадастровой и инвентаризационной присутствует ощутимая разница.

Первая максимально приближена к рыночной цене объекта, то есть это практически та сумма, которую могут предложить покупатели за этот объект на рынке недвижимости.

Вторая – по сути представляет собой себестоимость квадратных метров объекта недвижимости, рассчитанную исходя из затрат на строительство и учитывая износ здания.

Если сравнивать рыночную цену, например, квартиры, с её оценкой БТИ и по кадастру, то инвентаризационная стоимость будет меньше в 10 раз, а кадастровая в 1,5 раза.

Порядок оценки

Недвижимость по кадастру и инвентаризации считается неодинаково. Инвентаризационный анализ требует к себе повышенного внимания и скрупулёзного проведения операций подсчета:

• определяется текущая стоимость путём переоценки первоначальной с учётом износа;
• рассчитывается инвентаризационный показатель.

Кадастровую оценку формировать значительно проще и быстрее:

• решение о проведении оценки принимается региональными властями;
• проводится конкурс, по результатам которого выбирается компания для проведения процедуры оценки;
• проводятся расчёты в соответствии с актуальной законодательной базой;
• анализируется итоговый отчёт о проведении кадастрового оценивания;
• итоговые данные в дальнейшем проходят утверждение в государственных органах и публикуются;
• заключительный этап – занесение информации в общую базу.

БТИ производит расчёты в зависимости от себестоимости недвижимого объекта, учитывает затраты на возведение и снос. Стоимость в конечном счёте не соответствует рыночной и даже не приближена к этим цифрам. Кадастр более актуален для налогообложения, так как берёт в расчёт больший перечень показателей

Кто выдаёт

Узнать информацию об инвентаризационной стоимости можно в БТИ, для этого следует сделать запрос о выдаче справки. На руки документ выдаётся исключительно собственнику.

Документ о кадастровой стоимости можно получить от Кадастровой палаты, ЕГРП или дистанционно, с помощью веб-ресурса организации Росеестр.

Разница в расчёте налога

Налоги рассчитываются на основании инвентаризационной стоимости по следующей формуле:

ИС=СВ*(1-ПИЖ/100+ПДЖ),

в этой формуле ИС – инвентаризационная стоимость, СВ – восстановительная стоимость, ПИЖ – показатель износа жилья, ПДЖ – показатель дифференциации жилья. Данные о расположении дома в расчёт не берутся.

По кадастровой стоимости более сложная система расчёта налога, учитывается гораздо больше параметров, в том числе и расположение дома.

Кроме того, сумма начислений за первый налоговый период умножается на понижающий коэффициент 0,2, второй – на 0,4, третий – на 0,6.

Неважно, сколько собственников у объекта, поэтому владельцам можно в равной степени поделить между собой финансовую нагрузку

Как оспорить

Инвентаризационная стоимость и кадастровая могут быть оспорены по желанию собственника. Но перед тем, как начинать спор, нужно получить справки из соответствующих органов, где указаны эти суммы. Затем нужно собрать все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие бумаги, отчёт независимого оценщика) и обратиться в соответствующее учреждение с просьбой о переоценке объекта.

Оспорить инвентаризационную сумму можно по двум причинам:

• данные при расчётах  использовались не совсем верные или точные;
• инвентаризационный курс выше или равен рыночным показателям.

Высокая цена объекта по результатам инвентаризации ведет к формированию неподъёмных платежей в пользу государства

Справка от БТИ оспаривается путем подачи искового заявления в суд.

Для оспаривания кадастровой оценки следует обращаться в региональное отделение Росреестра и требовать пересмотра сформированных коэффициентов.

Что в итоге?

Временная граница использования сведений БТИ при расчёте налога – 2020 год. После этот показатель ликвидируется, и в расчёт будет браться исключительно сведения кадастра.

Разница между двумя способами оценки (старым и новым), заключается в системах подсчёта и налоговых ставках. При инвентаризации берётся в расчёт главным образом возраст здания, степень его износа, расходы на возведение и снос.

Основа кадастровых расчётов – необходимые показатели, помноженные на коэффициенты. При расчёте учитывается инфраструктура, местоположение здания и ряд других параметров.

Кадастровая стоимость ниже рыночной примерно в три раза, инвентаризационная – может отличаться даже в 10 раз. Но это не означает, что теперь граждане будут платить налог на имущество втрое больше, чем раньше.

Государство установило ограничения на налоговую ставку. Для объектов дешевле 300 миллионов рублей она составляет всего 0,1 процента.

Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/otlichie-bti-ot-kadastra

Что больше инвентаризационная или кадастровая стоимость квартиры – Налоги

Оцен­ка недви­жи­мо­сти, нало­го­об­ло­же­ние в РФ в основ­ном про­во­дит­ся по кадаст­ро­вой (или рыноч­ной) сто­и­мо­сти. Одна­ко до сих пор име­ет хож­де­ние и инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена, по кото­рой оце­ни­ва­лись объ­ек­ты вплоть до 2015 года.

Она явля­ет­ся учет­ной состав­ля­ю­щей и при­ни­ма­ет­ся во вни­ма­ние при рас­че­тах, про­во­ди­мых госу­дар­ствен­ны­ми орга­ни­за­ци­я­ми и орга­на­ми. Так­же при­вле­ка­ют инвен­та­ри­за­ци­он­ную ст-сть при исчис­ле­нии нало­га, если неиз­вест­на кадаст­ро­вая.

В чем раз­ни­ца меж­ду кадаст­ро­вой и инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­стью — об этом пой­дет речь в насто­я­щей ста­тье.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость: определение, отличия, применение

Кадаст­ро­вая сто­и­мость (КС) опре­де­ля­ет­ся исклю­чи­тель­но для зда­ний, соору­же­ний, жилых и нежи­лых поме­ще­ний, земель­ных участ­ков, то есть она может быть толь­ко у недви­жи­мых объ­ек­тов (НО).

Инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость (ИС) может быть как у дви­жи­мо­го, так и недви­жи­мо­го иму­ще­ства (кро­ме земель­ных участ­ков). Так, немыс­ли­мо без ИС и пери­о­ди­че­ски про­во­ди­мых инвен­та­ри­за­ций иму­ще­ство госу­дар­ствен­ных учре­жде­ний и орга­ни­за­ций.

Попро­бу­ем понять дета­льей, чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадаст­ро­вая сто­и­мость недви­жи­мо­сти опре­де­ля­ет­ся в соот­вет­ствии с ФСО № 4, утвер­жден­ным при­ка­зом № 508 Минэко­но­мраз­ви­тия РФ от 22.10.2010 г.

, на осно­ва­нии ФЗ № 135 “Об оце­ноч­ной дея­тель­но­сти в РФ”.

КС уста­нав­ли­ва­ет­ся в насто­я­щее вре­мя толь­ко при помо­щи госу­дар­ствен­ной кадаст­ро­вой оцен­ки (ГКО), про­во­ди­мой упол­но­мо­чен­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми.

По опре­де­ле­нию Минэко­но­мраз­ви­тия, кадаст­ро­вая сто­и­мость — это рыноч­ная цена недви­жи­мо­сти, уста­нов­лен­ная мето­дом мас­со­вой ГКО или в инди­ви­ду­аль­ном поряд­ке для кон­крет­но­го объ­ек­та.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость уста­нав­ли­ва­ет­ся госу­дар­ством при помо­щи неза­ви­си­мых экс­пер­тов, при­вле­ка­е­мых на кон­курс­ной осно­ве. После 2010 г.

раз­ни­ца меж­ду кадаст­ро­вой и рыноч­ной сто­и­мо­стью офи­ци­аль­но исчез­ла.

В мето­до­ло­гию опре­де­ле­ния КС зало­же­ны:

• мас­со­вая оцен­ка объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, све­де­ния о кото­рых име­ют­ся в гос. кадаст­ре недви­жи­мо­сти (ныне Росре­естр) на дату про­ве­де­ния ГКО;
• ана­лиз инфор­ма­ции о рын­ке и о ценах;
• выбор оце­ноч­ной моде­ли;
• рас­чет КС.

Как узнать кадастровую стоимость

Све­де­ния о КС содер­жат­ся в ЕГРН. Полу­чить дан­ные о кадаст­ро­вой цене мож­но в виде выпис­ки по фор­ме, утвер­жден­ной Минэко­но­мраз­ви­тия, вме­сте с осталь­ной инфор­ма­ци­ей об объ­ек­те. Выпис­ка предо­став­ля­ет­ся по запро­су любо­го лица при пря­мом обра­ще­нии, либо исполь­зо­ва­нии:

• ИТС (интер­не­та, пор­та­ла госус­лу­ги, меж­ве­дом­ствен­ных элек­трон­ных систем);
• инфор­ма­ци­он­ной систе­мы ЕГРН;
• дру­гих тех. средств свя­зи.

Выпис­ка име­ет силу юри­ди­че­ско­го доку­мен­та.

В то же вре­мя на спра­воч­ных интер­нет-ресур­сах, напри­мер, на пуб­лич­ной кадаст­ро­вой кар­те, мож­но узнать пол­ную инфор­ма­цию об инте­ре­су­ю­щем объ­ек­те. Поиск осу­ществ­ля­ет­ся по кадаст­ро­во­му номе­ру. Такая инфор­ма­ция не явля­ет­ся доку­мен­таль­ной и не име­ет пра­во­во­го зна­че­ния.

Кадаст­ро­вая выпис­ка о земель­ном участ­ке может содер­жать сле­ду­ю­щие дан­ные:

• место­по­ло­же­ние ЗУ;
• пло­щадь;
• кате­го­рию зем­ли;
• ВРИ;
• кадаст­ро­вую цену;
• наиме­но­ва­ние тер­ри­то­ри­аль­но­го орга­на, где уча­сток нахо­дит­ся на уче­те;
• фами­лию кадаст­ро­во­го инже­не­ра.

Пересмотр кадастровой стоимости

На осно­ва­нии ФЗ № 135, а так­же ст. 24.

18 Зако­на о ГКО и созда­нии комис­сии по оспа­ри­ва­нию кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти, она может быть пере­смот­ре­на по ини­ци­а­ти­ве физи­че­ско­го, юри­ди­че­ско­го лица, госу­дар­ствен­ных орга­нов и ОМСУ.

Физи­че­ские лица могут обра­щать­ся с иско­вым заяв­ле­ни­ем пря­ми­ком в суд. Юри­ди­че­ские вна­ча­ле долж­ны подать заяв­ле­ние в комис­сию по рас­смот­ре­нию спо­ров, а если оно будет откло­не­но, то толь­ко потом в судеб­ные орга­ны.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость может быть оспо­ре­на в двух слу­ча­ях:

• если ее рас­чёт осно­вы­вал­ся на невер­ных све­де­ни­ях (о мето­де опре­де­ле­ния мож­но узнать в фили­а­ле ФГБУ);
• на момент про­ве­де­ния кадаст­ро­вой оцен­ки было уста­нов­ле­но иное зна­че­ние рыноч­ной цены, отли­ча­ю­ще­е­ся от КС.

Иск обыч­но пода­ют нало­го­пла­тель­щи­ки, кото­рым нало­ги были начис­ле­ны по кадаст­ро­вой цене, кото­рая выше рыноч­ной. К иско­во­му заяв­ле­нию тре­бу­ет­ся при­ло­жить сле­ду­ю­щие доку­мен­ты:

• выпис­ку из ЕГРН о КС;
• копию пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­ще­го либо под­твер­жда­ю­ще­го доку­мен­та о пра­вах на объ­ект, заве­рен­ную у нота­ри­уса;
• доку­мент, кото­рый под­твер­жда­ет невер­ность исполь­зо­ван­ных для опре­де­ле­ния КС све­де­ний;
• отчёт об оцен­ке рыноч­ной сто­и­мо­сти на дату про­ве­де­ния ГКО.

Что такое инвентаризационная цена недвижимого объекта

Инвен­та­ри­за­ци­он­ной назы­ва­ют вос­ста­но­ви­тель­ную сто­и­мость на момент послед­ней инвен­та­ри­за­ции, с учё­том амор­ти­за­ции (изно­са) объ­ек­та и инфля­ции цен на строй­ма­те­ри­а­лы, услу­ги, а так­же рабо­ты. При рас­че­те при­ме­ня­ют повы­ша­тель­ные коэф­фи­ци­ен­ты-дефля­то­ры (КД). В 2019 г. КД, напри­мер, равен 1.518.

Виды ИС

ИС быва­ет:

• пер­вич­ной, когда объ­ект впер­вые ста­вит­ся на учёт, и на него в БТИ выда­ёт­ся тех­ни­че­ский пас­порт;
• пла­но­вой, про­во­ди­мой в поряд­ке повтор­ной опи­си в уста­нов­лен­ные сро­ки для вне­се­ния изме­не­ний в тех­до­ку­мен­та­цию;
• вне­пла­но­вой, осу­ществ­ля­е­мой по тре­бо­ва­нию соб­ствен­ни­ка недви­жи­мо­сти.

Кто определяет ИС

Начи­ная с 2004 г., инвен­та­ри­за­ция недви­жи­мо­сти про­во­дит­ся не муни­ци­паль­ны­ми, а госу­дар­ствен­ны­ми орга­на­ми вла­сти. Это поз­во­ли­ло учи­ты­вать ИС как мож­но бли­же к насто­я­щим реа­ли­ям и кадаст­ро­вой цене.

Ведь на мно­гие объ­ек­ты инвен­та­ри­за­ци­он­ные цены уста­нав­ли­ва­лись ещё по резуль­та­там пер­вич­ной инвен­та­ри­за­ции 1991 г.

Рас­чё­ты с учё­том повы­ша­ю­щих коэф­фи­ци­ен­тов на местах про­во­ди­лись не все­гда кор­рект­но, что дава­ло воз­мож­ность про­да­вать по доку­мен­там недви­жи­мость по бро­со­вым ценам, ради упла­ты низ­ко­го нало­га. В насто­я­щее вре­мя эта лавоч­ка при­кры­та.

Узнать инвен­та­ри­за­ци­он­ную сто­и­мость квар­ти­ры мож­но в БТИ. Све­де­ния о ней содер­жат­ся в тех­ни­че­ском пас­пор­те объ­ек­та (не путать с кадаст­ро­вым пас­пор­том) или в справ­ке об ИС.

Обнов­лен­ное зна­че­ние КС пере­да­ёт­ся в нало­го­вые орга­ны в нача­ле каж­до­го года.

Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры

Надоб­ность в ИС жилья в послед­нее вре­мя воз­ни­ка­ет все реже, так как в кадаст­ре жилой недви­жи­мо­сти прак­ти­че­ски выпол­нен пере­ход с инвен­та­ри­за­ци­он­ной цены на кадаст­ро­вую.

Справ­ка об ИС может пона­до­бить­ся, напри­мер:

• при при­ва­ти­за­ции или обмене квар­ти­ры госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го фон­да.
• при насле­до­ва­нии непри­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья;
• раз­де­ле иму­ще­ства участ­ни­ка­ми доле­вой соб­ствен­но­сти, кадаст­ро­вая цена кото­ро­го неиз­вест­на (напри­мер, орга­ни­за­ции или пред­при­я­тия).

Применение КС и ИС в налогообложении

• Кадаст­ро­вая и инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость явля­ют­ся пра­во­вы­ми кате­го­ри­я­ми нало­го­во­го зако­но­да­тель­ства. Если в све­де­ни­ях об объ­ек­те отсут­ству­ет КС, то вме­сто неё может брать­ся за осно­ву инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена.

• Обе сто­и­мо­сти исполь­зу­ют­ся в каче­стве нало­го­вой базы (НБ) для рас­че­та ИНФЛ — нало­га, кото­рый обя­за­ны пла­тить все соб­ствен­ни­ки иму­ще­ства.
• Нало­го­вые став­ки при извест­ной КС зави­сят от типа поме­ще­ния, а если извест­на ИС — от его сто­и­мо­сти:
  • для жилых домов и поме­ще­ний, чья оцен­ка про­из­ве­де­на по КС, став­ка рав­на 0.

    1 %;

  • если оцен­ка жилой недви­жи­мо­сти про­из­во­ди­лась по ИС, став­ка меня­ет­ся в зави­си­мо­сти от сто­и­мо­сти (0.1 % — при цене недви­жи­мо­сти не выше 500 тыс. руб; 0.3 % — при ст-сти, пре­вы­ша­ю­щей 500 тыс. руб.).

• Кадаст­ро­вая цена вли­я­ет на раз­мер нало­го­вой базы при про­да­же недви­жи­мо­сти, ниж­няя гра­ни­ца кото­ро­го уста­нов­ле­на на уровне 70% от КС.

В 2020 г. в нало­го­об­ло­же­нии осу­ще­ствит­ся окон­ча­тель­ный пере­ход с инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти на кадаст­ро­вую.

Какая цена указывается в договоре

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми ука­зы­ва­ет­ся обыч­но та цена, по кото­рой дого­во­ри­лись сто­ро­ны (но не менее 70 % от кадаст­ро­вой цены — мень­шее зна­че­ние будет про­игно­ри­ро­ва­но при начис­ле­нии нало­га).

Одна­ко никто не запре­ща­ет оттал­ки­вать­ся от инвен­та­ри­за­ци­он­ной цены, уста­нов­лен­ной при послед­ней пла­но­вой инвен­та­ри­за­ции.

• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена обыч­но зна­чи­тель­но ниже кадаст­ро­вой, поэто­му для нало­го­пла­тель­щи­ков она несо­мнен­но выгод­на.
• Если ИС высо­кая, это гово­рит о том, что БТИ про­из­ве­ло учет, кор­рек­ти­руя его с рын­ком. То есть фак­ти­че­ски это тот этап, на кото­ром пере­во­дят инвен­та­ри­за­ци­он­ную сто­и­мость на кадаст­ро­вую.
• ИС так­же, как и КС, может быть оспо­ре­на.

Заклю­че­ние

Мож­но сде­лать выво­ды отно­си­тель­но того, чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от инвен­та­ри­за­ци­он­ной:

• Кадаст­ро­вая сто­и­мость име­ет сего­дня выс­ший при­о­ри­тет, так как исполь­зу­ет­ся при поста­нов­ке вновь создан­ных объ­ек­тов на учет в ЕГРН.
• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная сто­и­мость сего­дня игра­ет роль тех­ни­че­ских дан­ных, хотя рань­ше она учи­ты­ва­лась при реги­стра­ции недви­жи­мо­сти в ЕГРП.
• Инвен­та­ри­за­ци­он­ная и кадаст­ро­вая сто­и­мость участ­ву­ют в нало­го­об­ло­же­нии. Исчис­ле­ние нало­га по инвен­та­ри­за­ци­он­ной цене ведет­ся в слу­чае отсут­ствия све­де­ний о КС.
• В сфе­ре жилой недви­жи­мо­сти прак­ти­че­ски состо­ял­ся пере­ход на кадаст­ро­вую сто­и­мость.
• При оцен­ке иму­ще­ства пред­при­я­тий и орга­ни­за­ций, про­дол­жа­ет актив­но исполь­зо­вать­ся инвен­та­ри­за­ци­он­ная цена.
• Кадаст­ро­вая сто­и­мость может пре­вы­шать инвен­та­ри­за­ци­он­ную в 5 — 10 раз.

Источник: https://nalogiido.ru/chto-bolshe-inventarizacionnaya-ili-kadastrovaya-stoimost-kvartiry.html